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地产三道红线,是指中国政府对房地产开发商的限制,旨在抑制过度投资和房地产市场的风险。恒大地产作为中国最大的房地产开发商之一,也受到了这三道红线的限制。

地产三道红线恒大

地产三道红线对于恒大地产来说,限制了其资产负债率。根据规定,开发商的资产负债率不得高于70%。恒大地产去年的资产负债率超过了100%,因此需要采取措施来降低其负债率。这意味着恒大地产需要控制新项目的规模和资金投入,以减少债务的规模,降低资产负债率。

地产三道红线对于恒大地产的拿地需求提出了限制。中国政府规定,土地购买资金负债率不得高于80%。这意味着恒大地产在购地方面需要小心谨慎,避免过度购买土地带来的债务风险。恒大地产将需要更加审慎地选择地块,并寻找更加合适的土地购买方式,以控制债务规模。

地产三道红线对于恒大地产的库存销售提出了挑战。政府规定,开发商的库存销售比例不得低于100%。这意味着恒大地产需要加快销售速度,避免库存积压问题。恒大地产需要采取更加积极主动的销售手段,并加大推广力度,以确保库存销售比例达到政府规定的标准。

地产三道红线对于恒大地产来说,是一种监管和限制,但也是一种规范和引导。恒大地产将需要更加谨慎地进行资金运作,控制风险,并加速销售,以适应这一新的发展环境。这对于恒大地产来说,是一个新的机遇和挑战,也是一个机会来提升自身的发展能力和竞争力。

地产三道红线恒大

根据8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议规划了房地产的三条红线

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

2、净负债率大于 100%;

3、现金短债比小于 1 倍。

这个会议的主要内容概括还有:不把房地产作为短期刺激经济的手段,落实房地产长效机制。完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线全部命中,开发商的有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。换句话说,三条全中的话,无法融资只能等着资金链断裂破产,中两条还可以苟延残喘,中一条还可以继续融资,但是即使三条都不中,融资规模也只能在15%以内。

何时实施

包括恒大、万科和碧桂园在内的12家开发商被要求在9月份前提交一份为期三年的减债计划。预估“三条红线”的全面实施将从2021年开始。监管机构在8月20日与开发商的一次会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,这是向开发商采取行动的另一个信号。中国央行副行长潘功胜在9月中旬表示,将有一个“合理的过渡期”来实施这项政策。

这意味着什么

这意味着短期内,一家资产负债状况不佳、在二线城市有大量业务的开发商可能需要通过降价来提振销售、补充现金。这可能还会刺激部分房地产企业出售股权或剥离非核心业务(如物业管理服务)。长期来看,这还可能会迫使开发商将更多资源投入非住宅地产,如写字楼和零售。

三道红线对恒大的影响

房地产三道红线是针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。

房地产三道红线的目标是什么

1、防范房企融资危机,控制金融系统风险。

最近两年已经有一大批房企爆出资金危机,其中不乏千亿房企的身影,个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看,由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化,所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企,可能影响一批银行,造成一堆坏账,甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过,而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理,争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。

2、降低房地产业规模,腾出资源发展其他领域。

房地产行业在我国已经发展到了空前的规模,年销售额近16万亿元,去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部,需要提前规划其他替代增长点,这就需要对资源进行引导,减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场,每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场,势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头,所以现在出手已经不算未雨绸缪了。

3、间接控地价。

过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策,这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本,也不能降温土地市场,更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策,其效果也在减弱,因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言,高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大,反而足够安全(债主不敢讨债过紧)。面对不断加杠杆的冲动,最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。

4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造,降低其金融属性。

话说房地产业其实就是金融业,最终大房企都在玩资本游戏,产品和服务都只是外衣,并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计,目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资,已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式,甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管,目的是降低其过大的金融属性,目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。

三条红线对恒大的影响

“三条红线”重压 房企还有规模化的机会吗

房地产行业分化整合愈演愈烈,市场表现逐渐向头部汇聚,行业集中度进一步提升。“强者恒强”局面的出现,促使中小房企快步跟进,在竞争激烈的市场格局下,或主动或被动,一批地产“黑马”应运而生。然而行业逻辑正在发生变革,房地产行业将加速进入全新的时代。对于行业而言,“唯规模论”早已不再盛行,举债扩张的高风险模式也将退出市场。当“三高”模式步入尾声,面对仅存的窗口期,谁将会是去规模下的最后“黑马”?

估值流血的上市

随着“三条红线”的出台,对于很多负重前行的中小房企而言,如何在降负债与促增长之间寻求平衡,显得尤为迫切。中小房企要实现“逆袭”,阶段表现必为积极扩张与广泛布局,但当前节点这一路径面临巨大压力。

年关将至,港交所还有多家涉房企业在排队等待上市。北京商报记者梳理发现,截至年内已有包括汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股及领地控股等6家房企成功上市,另有大唐地产已通过聆讯。

上述房企的共同特点在于均有“踩线”多条的情况,祥生、金辉更是TOP50内少数未上市的房企。

A股等待四年未果,金辉控股于年内转战港股,两次递表方才如愿。据招股书披露,金辉控股复合年增长率为48.5%,其中2019年度增幅达62.56%。即便如此,金辉控股并未收获资本市场的热情,开盘首日即破发,表现低迷。

与金辉控股相比,祥生控股虽逃过开盘即破发的命运,但作为千亿房企中的一员,其股价首日表现并不亮眼。不过祥生千亿房企的身份也让其免去了多次递表的波折。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,自融资“三条红线”出台后,目前可以说是房企上市最后的“窗口期”,从市场表现来看,地产股已不再受资本青睐,负债规模高、盈利能力偏弱是最直接的原因。尤其是当前节点,中小房企扎堆上市,更压低了这一板块的整体估值。

负债是绕不开的共性问题。招股书显示,2019年祥生控股的净资产负债比率为360%,虽较高点有大幅下降,但依然处于高位。同样的,截至2020年4月30日,金辉控股净资产负债比率为180%,较2019年底的170%有所上升。过往三年的资产负债率也一路走高。

降负债与促增长如今似乎站到了对立面。即将迈入千亿,对于未来规模化的设想,北京商报记者与金辉方面取得联系,但对方并未给出正面回应。

在谢逸枫看来,受传统开发模式影响,“三高”模式仍是房企成长的基础,这样也造成在当前节点并不被追捧,尤其是在物管板块的冲击下,就更显差距。

“即便上市成功,短期的‘输血’并不能取代长期的‘造血’。”贝壳研究院高级分析师潘浩则指出,在2020年突发疫情以及监管新规下,行业逻辑正在发生变革。对于行业整体而言,“唯规模论”早已不再盛行,举债扩张的高风险模式也将退出市场,更加有利于管理红利型房企的规模扩张才是长期趋势。

大湾区红利的机会

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,融资收紧给房地产带来的影响毋庸置疑,房企拿地也将保持谨慎态度。如果这一条件均等,那么未来区域性成长就显得格外重要。“受益于区域市场的发展,类似于粤港澳大湾区等城市群,这两年呈现爆发式增长,相关房企的项目布局自然有利可图。”

行业内比较一致的判断是,上一轮长三角的爆发,提速了新城、中南两大华东房企规模化的进程,又储备了像祥生这样的新千亿企业,鉴于以北京为中心的京津冀区域调控力度不减,未来能够借助区域红利做大规模的只有粤港澳大湾区内重仓的企业。

北京商报记者注意到,受疫情影响,上半年房地产销售几乎停滞,但大湾区深耕房企普遍表现强劲。以龙光集团为例,今年前11个月,龙光集团已完成了全年销售目标的99%。财报数据显示,截至2020年6月30日,龙光集团拥有大湾区土储货值占土储总货值比重82%。下半年可售货值约1340亿元,逾六成位于粤港澳大湾区。

龙光集团于年内不断收割优质地块,并创造了多个“地王”项目。龙光以115.97亿元竞得深圳前海宅地,溢价率高达43.49%。频频出手扩张或是出于“突围”的目的,但如此大的动作,也带来了资金上的压力,未来需要较高的利润去填平。龙光方面在接受北京商报记者采访时也直言,在行业整体利润率下行的背景下,未来龙光依然有信心保障盈利能力领先。截至2020年6月30日,公司平均地货比仅为31%,远低于同业。公司有信心未来三年权益销售平均增速不低于20%,增速高于同业。

除龙光集团外,时代中国也已于11月超额完成全年目标,这一方面有年初目标设置的保守性,另一方面也体现出区域发展的韧性。

谢逸枫称,目前房地产行业有两个重要标志,一个是由规模转向品质,另一个就是由增量时代进入到存量时代。粤港澳大湾区受政策红利加持,而且拥有丰富的旧改资源,强大的内需正在形成。“目前的土储结构决定未来几年的江湖地位。当规模不再成为硬性指标,未来考核房企的指标将回归基本面。”

随着大湾区建设提速,越来越多的房企加入到该区域的市场竞争中。同策研究院数据显示,2020年前11个月,30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地,拿地面积达1189.78万平方米,总拿地金额达到3358.28亿元。这之中有龙头房企恒大、保利、碧桂园,亦有“当地”房企时代中国、龙光、佳兆业。

抗风险能力保障

房地产行业分化整合愈演愈烈,一批地产“黑马”应运而生。但对于它们而言,如何在去规模化的环境下实现“突围”,仍是摆在眼前的难题。

多位房企负责人也直言,相比于前些年一味地规模化,目前大家更希望有质量、安全地规模化。“能不能抵抗突然收紧的融资环境、能不能在天灾人祸中生存下去,都远比单一规模化要重要。”一位重仓大湾区的千亿规模房企副总裁如此表示。

潘浩称,“黑马”型房企普遍源于早期对于趋势的预判以及优势区域的货值储备。行业新逻辑之下,对于行业新机遇的洞察预判以及提早布局仍是其快速成长的保障。而想获得长期的成长性,则要考验房企整体的抗风险能力。从行业长期发展的角度看,当“黑马”型房企实现一定的规模后,将进入控速发展的平台期。在高速冲击规模效益后,将面临后续资金、债务、流动性等诸多问题,这些问题都需要人、财、物以及时间上的修复。“预判是前提,储备是基础,抗风险能力是保障,这才是‘黑马’房企成长的关键。”

就未来而言,房企将从规模发展到有质量发展,这里的有质量不仅是成长的稳定性,还包含企业经营的安全性。对于资金密集型的房地产行业,主要是金融安全性。“三条红线”影响下,房企短期以“降负债”为首要目标,在目标之下,房企在规模、土储、融资等多方面都将作出适当的策略调整。

严跃进则指出,虽然目前都在谈去规模化,但只是把这一指标弱化,并非全面掩盖。实际上对规模来说还是需要看好,并不存在顶部的概念,目前改善型需求被广泛挖掘,“住得更好”本身也没问题,所以未来做规模依然还是有机会的。融资“三条红线”确实产生了约束作用,从后续发展看,资金面确实需要把握,这一点需要房企自己的努力。而土地储备则需要更为谨慎,跟着政策大方针走,不能一味追求“便宜”,而忽视了区域未来的成长价值。

中国地产三道红线

房地产三条红线的具体内容为:(1)剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十;

(2)净负债率不超过百分之百;

(3)现金短债比不小于一。

三条红线房地产指的是这是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准,要求控制房地产行业的有息债务增长,并设置了三条红线。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%,红线二是净负债率不得大于100%,红线三是现金短债比不得小于1倍。

三条红线主要是为了剔除资本金因素,基建投资中包含预算内资金,地产投资中包括公司自有资金和预收款。

房地产三条红线的意义:

1、融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为。

2、矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。

参考资料来源:人民网—央行谈“三道红线”新规社会反响积极,将稳步扩大适用

恒大碰了哪三条红线

贾跃亭事件始末

贾跃亭,乐视控股集团创始人,乐视汽车生态全球董事长。贾跃亭在2004年的时候创办了乐视,并在六年后上市。乐视最初以视频内容为主,后来大肆扩张,乐视生态逐渐延伸到智能终端、体育、汽车等领域。

在乐视扩张初期,贾跃亭还曾经以420亿的财富名列胡润排行榜,但是在2017年因为乐视生态铺的太大,而乐视的资金债务等面临巨大问题,一年之内,乐视股价暴跌,乐视高管相继辞职,乐视债权人的百亿债务无法偿还,贾跃亭飞往美国,法院将当时的乐视法定代表人贾跃亭列为失信者名单,贾跃亭从身价百亿的老总变成了逃出国的老赖。这就是贾跃亭事件。

乐视 成立于2004年,创始人贾跃亭,乐视致力打造基于视频产业、内容产业和智能终端的“平台+内容+终端+应用”完整生态系统,被业界称为“乐视模式”。

乐视垂直产业链整合业务涵盖互联网视频、影视制作与发行、智能终端、大屏应用市场、电子商务、互联网智能电动汽车等;旗下公司包括乐视网、乐视致新、乐视影业、网酒网、乐视控股、乐视投资管理、乐视移动智能等。

2014年乐视全生态业务总收入接近100亿元。2014年12月,贾跃亭宣布乐视“SEE计划”,即是打造超级汽车以及汽车互联网电动生态系统。2015年4月14日在北京举行乐视超级手机发布会,以生态模式进军手机行业。

乐视网发布2015年度业绩报告。这家在2015年度狂飙猛进的公司交上一份颇为亮丽的成绩单:报告期实现营业收入130.17亿元,较去年同期增长90.89%;归属上市公司的普通股股东净利润5.73亿元,同比增长57.41%。 2018年9月22日上午10点,多个乐视产业股权拍卖结果出炉,最终以总计约7.73亿元的起拍总价成交。根据网络司法拍卖成交确认书可知,三个拍卖项目的买受人均为天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司。

参考资料:百度百科-贾跃亭

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