hello大家好,今天小编来为大家解答以下的问题,房地产信托规模缩水,很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!

房地产信托市场经历了一次规模缩水。这一现象引起了人们的广泛关注和讨论。房地产信托作为一种重要的金融工具,不仅可以为房地产行业提供融资支持,还可以为投资者提供稳定的回报。

房地产信托规模缩水

随着经济形势的变化和监管政策的收紧,房地产信托规模逐渐缩水。一方面,当前经济下行压力加大,房地产市场整体需求不如以往,导致房地产信托项目的数量减少。另一方面,监管政策的收紧使得房地产信托在融资方面受到了限制,进一步削弱了市场的规模。

房地产信托规模缩水背后有诸多原因。经济下行压力导致投资者对房地产市场的信心下降,不愿意进行大规模的投资。监管政策的收紧使得房地产信托项目的审批更加严格,门槛更高,导致项目数量减少。金融市场的风险偏好发生变化,投资者更倾向于低风险、高流动性的投资,而房地产信托通常具有较高的风险和较低的流动性。

虽然房地产信托规模缩水给市场带来了一定的困扰,但也有一些积极的影响。规模缩水可以减少市场的风险暴露,降低系统性金融风险。规模缩水可以促使房地产信托行业进行结构调整和创新,提高行业整体的可持续发展能力。规模缩水还可以引导投资者更加理性投资,并注重风险管理和回报预期的匹配。

房地产信托规模缩水既是市场经济发展的一个阶段性现象,也是监管政策的合理调整。虽然市场增长速度放缓,但这也给行业提供了一个反思和调整的机会。我们相信,在经济形势逐渐好转和监管政策逐渐放松的背景下,房地产信托市场将逐步恢复活力,并为经济发展做出更大的贡献。

房地产信托规模缩水

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期,市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。

面对逾期信托项目越来越多的情况,对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”?严监管背后究竟有何深意?

在多位业内人士看来,房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控,大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段,经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期,适当地控制增长的节奏。随着信托步入转型关键期,存量地产业务也有望成为重要立足点之一。

地产信托困境

房地产信托作为信托公司的主要业务,明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。

在房屋销售市场持续降温的情况下,抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久,也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。

业内人士分析认为,目前房企普遍面临融资收紧的情况,部分房企现金流紧张,无法偿还之前的信托贷款,有些甚至濒临破产。今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位,到期量的分布呈现前低后高的规律,房地产领域的风险暴露有可能加快。

某三方代销机构工作人员王华(化名)告诉记者,房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物,但在违约的情况下,抵押物的处置、变现往往需要一段时间,还可能面临折价。

“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道,现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷,其中不乏信托公司。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好,问题一般都很容易化解;反之,若市场在持续降温,往往会引起较多问题。

“尤其是和商业、办公挂钩的项目,比如出现烂尾、租金回报率不高等情况,而融资方又无法获得一些补给的资金,则会对项目兑付产生影响,需要警惕相关风险。”严跃进补充道。

地产信托相关风险项目,又该如何化解?

某信托公司从业人士李华(化名)在接受记者采访时表示,从信托公司角度来看,逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下,不存在是否有人接盘的问题,关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段,市场普遍缺乏流动性,资产较难出手且大概率面临打折的困境。

“对于信托公司来说,一旦折扣力度较大,则面临无法收拾的难题。”李华补充称。

李华亦告诉记者,从普通的固定收益类产品来看,信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目,也不会说最终不去处置,并让投资者蒙受损失,可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。

“整体来看,行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示,无论项目的情况如何,信托是一直履行管理人职责的。

风控手段多样

从与投资者交流的过程中,记者注意到,面对逾期信托项目越来越多的情况,对信托公司风控的质疑声也不断涌现。

多位信托业内人士告诉记者,近期频发的兑付危机,更多是与市场大环境、政策基本面有关。

金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示,信托项目方风险的暴露,与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看,信托或者整个金融行业属于风险管理行业。

“金融与各行各业都要打交道,风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示,在这样的情形下,对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。

“就算是相同的业务,不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示,从整个资管行业来看,信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。

“交易对手的复杂化,要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看,在交易结构方面,有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。

李华告诉记者,从房地产信托业务来看,目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素,但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好,还是要结合各家风控逻辑的层次来看,一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。

“总体来看,房地产业经历了高速发展之后,房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择,成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。

相较前几轮调控,本轮政策调控具有一些不同之处。

廖鹤凯告诉记者,从前面几轮调控来看,房地产业整体还是显著向上的,所以相关质押物的变现可能不会很久,价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下,整个行业向上趋势并没有特别明显。结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响,三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目,后续如何去处置,其实是比较关键的”。

“房地产行业已经历多轮政策调控,大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的,做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。

规模显著收缩

下半年来,地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示,11月集合信托成立规模为1067.51亿元,较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。有213.83亿元投向房地产,较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。

自2019年下半年以来,投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。

具体来看,用益信托数据显示,2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中,有5个月的单月规模在800亿元以上,6月的规模甚至超过1000亿元;而7月-11月,单月规模均是在800亿元以下。

中国信托业协会数据显示,截至2019年三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度减少1480.67亿元,环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来,首次出现新增规模的环比增速负增长。

李华告诉记者,房地产信托今年上半年热度较高,而下半年则面临严监管,这形成了较为鲜明的对比。

5月,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称《通知》)。

根据《通知》的要求,不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

随后,在“房住不炒”的大背景下,房地产信托经历了监管“接力式”的调控。

7月,银保监会有关部门负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。紧对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。

据媒体报道,监管部门已统一房地产信托业务放行标准,地产信托业务二级资质将无法穿透两层,这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。

调控还在持续升级。8月份,银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)(下称“64号文”),对下半年信托业的监管重点进行传达。

根据“64号文”的要求,按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取监管约谈、现场检査,暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

严监管深意

多位信托从业人士告诉记者,房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。严监管的深意究竟何在?

资深信托研究员袁吉伟对记者分析称,房地产信托经历了严监管,但并不是完全被禁止,更多是在前期增长过快的情况下,配合稳房价和稳预期,适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。

“避免资金过度投入到一个领域,集中度太高也有比较大的风险,这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。

廖鹤凯对记者分析称,2019年,监管对地产信托的调控力度大于往年。这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里,信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调,是有一定原因的。从以往情况来看,在银行对房地产行业融资收紧的情况下,如果信托再放开口子,一定程度上会减弱政策的效力”。

某中型信托从业人士王诚(化名)告诉记者,严监管形势可以说是“前所未有”,这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段,进行严监管是有必要的,也是有利于行业长远稳健发展。

“虽然短期、单体来看,调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力,但从长远、整体来看,严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。

廖鹤凯亦告诉记者,监管趋严,无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定,都具有重要的意义。

具体来看,如果过多资源投放到地产领域,一定会挤压到对其他部门的投入,这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看,房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展,反之则会出现不稳定的情况,进而对金融体系造成影响。

也有分析认为,从长期来看,房地产业依然是有发展空间的领域,只不过已经过了高速发展期,进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会,最终整体地产行业的回报率会趋于平缓,但按照行业特点,依然会比传统行业的回报率略高。

多位信托业内人士告诉记者,从存量业务的规模来看,房地产信托或会成为信托转型的立足点。

以转型方向之一的REITs(房地产信托投资基金)为例,虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场,REITs业务量还很小,可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段,信托或将会积极介入。

针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题,廖鹤凯认为,未来这一点或许会发生改变,去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。

另一方面,从信托自身来看,最大的优势在于跨市场操作,回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分,从存量市场的角度看,信托依然有很多机会。

中国房地产信托规模

信托是建立在财产转移和财产处分基础上的法律制度,是以经济自由为前提的。我国信托制度的再次导入是与改革开放密切相关的,这也决定了信托业的演进具有我国转轨经济的特点。

我国信托业从1979年开始至今经历了计划经济、计划与市场混合经济和市场经济三个发展阶段。我国信托业的发展基本上也就可以理解为三大阶段,即:恢复与扩张阶段(1979—1992)、整顿阶段(1993—2001)和规范阶段(2002至今)。

(一)历经六次大整顿

我国信托业始于上海(1921年成立中国通商信托公司),在1949-1978年期间由于实行计划经济体制而没有发展信托业务。1979年国内恢复信托业务,同年10月我国第一家信托机构成立(中国国际信托投资公司),之后信托公司纷纷设立,在1988年达到最高峰时甚至有1000多家。

不过在21世纪之前,由于我国一直没有一部统一的信托法(2001年才发布),导致我国信托业的发展一直比较紊乱,2001年之前信托业经历五次大整顿,2001-2007年是规范调整的阶段,2007年之后银信合作不断深化让信托业迈入快速发展的轨道。

(二)无银行不信托

我国的信托业在早期发展阶段,定位较为不清晰,基本上是变相从事银行信贷业务,罕有真正从事信托业务的信托公司。

整体上看,信托业的每一次快速发展都离不开和银行的合作,包括资本市场的配资、房地产与政信合作业务、理财合作业务、利用信托优势帮助银行规避监管等等。

这期间,银行与信托相互鼓励与打气,不断进行金融创新,在助力银行发展的也迎来了信托业一次又一次的发展机遇,信托业规模也得以大幅增长,银信合作成为金融业中最为耀眼的创新业务。

(三)监管历程充满坎坷

2003年银监会接手信托公司的监管权后,开始重塑监管架构。2007年银监会发布新两规(和《信托法》并称为“一法两规”),使信托公司的业务发展逐步迈入正轨,之后适逢2006-2007年的大牛市、2008年的金融危机以及2008-2009年的4万亿元刺激计划,银信合作得到空间发展。

这期间由于银行信贷规模受到管控、表外业务需求急速增长的情况下,配资业务(两轮大牛市)、政信等基建业务和房地产业务(源于信贷规模管控等)、理财资金通过信托发放贷款等通道业务开始大幅发展。

业务在不断发展的风险也隐患也明显增加。2010年以来银监会开始出台相关政策进行约束,但信托公司天然的业务优势总能为其打开新一轮的业务发展空间。

当然这一银监体系内部的合作模式使得证监会和保监会艳羡不已,2012年之后证监会体系下的机构也复制信托的业务模式得以快速发展,保监会也出台相关政策放开保险资管业务。

在2012-2017年的这五年时间,大资管业务为主的影子银行业务催生了各种业务类型,也导致金融强监管和去杠杆进程在2017年正式开始。

进入2017年以来,信托业正面临日益严厉的监管,金融监管一统是大趋势,回归本源正成为各信托机构的努力方向。

房地产类信托产品

金融狗今天简单为大家介绍一下信托产品一般的分类:其实从分类来讲,信托产品依据不同的分类标准有很多种分类方法。金融狗在这里介绍的分类方法主要是按照信托资产的投向来分类。除了按照投向分类之外还有其他不同的分类方法。

比如

①按信托关系建立的方式可分为:任意信托和法定信托;

②按委托人或受托人的性质不同分为:法人信托和个人信托;

③按受益对象的目的不同分为:私益信托和公益信托;

④按受益对象是否是委托人分为:自益信托和他益信托;

⑤按信托事项的性质不同可分为:商事信托和民事信托;

⑥按信托目的不同可分为:担保信托和管理信托、处理信托、管理与处理信托;

⑦按信托涉及的地域可分为:国内信托和国际信托;

⑧按信托财产的不同可分为:资金信托、动产信托、不动产信托、其他财产信托等;

⑨按委托人数量不同可分为:单一信托和集合信托。金融狗要讲的是按照信托资产投向不同可分为:工商企业信托、基础设施信托、房地产信托、公益信托、证券投资信托、银信理财合作、家族信托。工商企业类信托顾名思义,信托公司接受投资者委托,募集资金用于向从事产品生产和提供服务的企业提供流动资金、项目建设资金、并购资金需求。为委托人获取收益。工商企业信托可采用股权投资、权益投资、证券投资、组合投资、信托贷款等多种投资方式。(一句话:工商企业类信托的钱最后流入企业,帮助企业发展壮大和度过难关)基础设施类信托基础设施信托是指信托公司以受托人的身份,通过信托形式,接受委托人的信托资金,以自己的名义,将信托资金运用于交通、通讯、能源、市政、环境保护等基础设施项目,为受益人利益或者特定目的进行管理或者处分的经营行为。(一句话:基础设施类信托的钱最后投向国家的基础设施建设(修路、架桥、建公园),有我党的信用背书)房地产类信托房地产类信托是指信托公司以委托人的身份,通过信托形式,接受委托人的信托财产,以自己的名义为受益人的利益或特定目的,以房地产项目或其经营企业为主要运用表弟,对信托财产进行管理、运用和处分的经营行为。(一句话:房地产信托信托的钱最后投向房地产企业建房、修房、卖房)公益信托公益信托也被称为慈善信托。是指出于对公共利益的目的,为使全体社会公众或者一定范围内的社会公众受益而设立的信托。公益信托通常由委托人提供一定的财产并将其作为信托拆产委托给受托人管理。将信托财产用于信托稳健规定的公益目的。(一句话:公益类信托的钱由信托公司打理投向需要关注和关爱的普罗大众)证券投资信托证券投资信托是指将信托计划或者单独管理的信托产品项下的资金投资于依法公开发行并符合法律规定的交易场所公开交易的证券经营行为(一句话:证投资信托的钱最后投向股票、债券、期货等证券市场)银信理财合作(现在被限制的厉害)银信理财合作是将银行通过发行理财产品募集的资金与信托产品对接,具体方式是指银行通过设立理财计划向投资者募集资金。然后将理财资金交付信托公司或者投资购买信托产品。(一句话:银行卖理财产品的钱最后拿来买信托产品(这也是信托民工们常常和投资人讲的:买银行理财不如买信托,因为你买银行理财的钱有一大部分也是过来买信托的))家族信托家族信托是一种信托结构受个人或家族的委托,代为管理、处置家庭财产的财产管理方式,以实现客户的理财规划及传承为目标。(一句话:把家产过户给信托基金,由信托基金帮你打理,按照你和信托公司一起拟定的信托文件所设定的处置方式分配收益或者传承家产)以上就是信托产品分类的简析。

信托产品房地产

房地产信托产品指的是由房地产投资信托公司发行的投资工具,其基础资产是房地产项目的股权、债券或租赁权益。投资者通过购买房地产信托产品,可以分享房地产项目的经济收益,如租金、出售收益等。房地产信托产品的优点是流动性好、投资门槛低,同时能够起到分散风险的作用。房地产信托产品可以分为股权型、债权型、租赁权型等几种不同类型。股权型房地产信托产品通常是以买入或租入的专有房产股权、配股、黄金股、优先股、股票等作为基础资产,优点是收益高但风险也相应较大。债权型房地产信托产品则是以拥有或参与房产立项的并购、融资、信贷等债券为基础资产,安全性较股权型更高,但收益也相应较低。租赁权型房地产信托产品则以房地产租赁业务为基础,主要收益来源是固定租金的收取,优点是收益稳定、风险低。房地产信托产品适用于不同类型的投资者,包括个人和机构投资者。对于个人投资者而言,房地产信托产品可以作为投资组合中的一部分,分散风险,同时享受房地产项目的经济收益;对于机构投资者而言,房地产信托产品可以为其进行资产配置、财富管理提供多样化的选择。房地产信托产品的流动性较高,短期资金需要时可快速买卖,适用于投资者的资金管理需要。房地产信托产品具有较好的投资价值和发展潜力,是许多投资者的不错选择。

信托房地产土地

在建商品房,开发商把土地抵押给信托公司意味着开发商通过这种方式获取贷款,以继续开发建设房屋。

具体来说,开发商将土地作为抵押物,向信托公司申请贷款。如果贷款获得批准,信托公司会向开发商提供资金,以支持项目的建设和开发。这种土地抵押贷款的方式通常需要开发商提供额外的担保或保证,以确保贷款能够得到充分保障。

这种行为并不一定意味着开发商资金链出现问题或者项目有问题。大多数房地产项目都需要通过融资来支持建设,而土地抵押贷款是一种常见的融资方式。

关于“房地产信托规模缩水”的具体内容,今天就为大家讲解到这里,希望对大家有所帮助。