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房地产内部收益率(Internal Rate of Return, IRR)是衡量房地产项目投资回报率的重要指标。它是指投资者从投入一定金额购买房地产项目到未来一定时期内所能获得的现金流回报。IRR不仅考虑了投资金额和现金流收入,还考虑了时间价值的影响。

房地产内部收益率

房地产内部收益率的计算复杂,需要考虑多种因素。投资者需要确定投资金额和现金流收入。投资金额包括购买价格、装修费用、贷款利息等,而现金流收入则包括租金收入、卖出时的资本利得等。投资者需要考虑现金流的时间分布。不同时间点的现金流具有不同的价值,因此需要对不同时期的现金流进行贴现计算。投资者需要确定一个IRR目标值,用以衡量投资项目的可行性。

房地产内部收益率的计算可以帮助投资者评估项目的风险和回报。一般而言,IRR越高,项目的回报越高,风险也相对较高。相反,IRR越低,项目的回报相对较低,风险也较低。投资者可以根据IRR的大小来判断是否投资某个房地产项目。

房地产内部收益率只是投资决策的一个指标,不能单独作为决策的依据。投资者还需要考虑其他因素,如市场趋势、房地产的流动性、法律政策等。投资者还应该对IRR进行敏感性分析,以确定IRR的变动对项目回报的影响程度。

房地产内部收益率是评估房地产项目投资回报率的重要指标。投资者可以通过计算IRR来评估项目的可行性和风险。IRR只是投资决策的一个参考指标,投资者还应该综合考虑其他因素来做出最终的决策。

房地产内部收益率

各行业投资项目的基准收益率各不相同,做可研报告的必须熟悉如何查到该行业的基准收益率。可从国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法和参数》第三版P202~205查到。房地产项目的基准收益率,规定融资前财务内部基准收益率为12%,资本金税后财务内部收益率为13%

基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。

是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平,是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据,是一个重要的经济参数。

房地产投资收益率

如果在三线城市房地产发展迅速的时候,开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。也就是说,自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资,假设资金年周转1.5次,那么开发商年投资回报很可能高达50%以上

一个住宅项目完整流程基本是这样的:

1、房地产商先垫资拿地(一线城市拿地成本占项目的五成以上,二三线土地成本大概三成左右甚至更少);

2、获得四证建房(土地证、建设施工许可证等);

3、获准预售卖房;

4、绿化、周边、完工。

但是最关键的问题是,这些成本由谁来支付的!开发商3成到3成5的前期资金为房地产商自有资金,四证齐全后就会获得银行贷款,一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说,假定一个项目有一成净利润,考虑各种资金成本后,房地产开发商的自有资金投资收益率也是高达30%的。

这还不是关键!房屋在获准预售以后(一般房子刚露出地面就能卖了)房地产商资金就会回笼,这个时候一个项目的自有资金就能置换出来(虽然各种不允许,但实际就这么做的)。

一般靠谱开发商的房地产项目(住宅)中,土地三成左右成本、各种税占三成成本、建安成本占三成成本,实际利润空间也就是一成。

有收益的房地产

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如住宅(用于出租的)、写字楼,旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等 。

它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。估价对象目前为自用或空闲的住宅,虽然没有实际收益,但却具有潜在收益,因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价,即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料,采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等,再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。(2)适用条件:收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的,房地产估价师必须以广泛、深入的市场调研为基础,依据科学的理论和方法,对房地产未来的收益和风险进行客观而准确地计算,以确保估价结果的客观公正性。

房地产的净收益

投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分。根据查阅中国资产评估协会发布的《投资性房地产评估指导意见(试行)》第15条,投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分,不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目,并应当考虑免租期和租金收取方式的影响。采用收益法评估投资性房地产时,应当对企业来自于投资性房地产的租金收益,以及当期产生的相应费用进行分析,判断租金收益与相应费用的匹配性,确定净收益。

房地产项目收益

法律主观:国际上项目融资常用的融资模式包括:投资者直接安排项目融资模式、投资者通过项目公司安排项目融资模式、以“产品支付”为基础的项目融资模式和ABS项目融资模式等。 (一)房地产投资者直接安排融资的模式房地产投资者直接安排融资的模式是由项目投资者直接安排项目的融资,并且由项目投资者直接承担起融资安排中相应的 责任和义务 ,可以说是结构最简单的一种项目融资模式。投资者直接安排项目融资的模式,在投资者直接拥有项目资产并直接控制项目现金流量的投资结构中比较常用。这种模式一般适用于房地产投资者本身财务结构不很复杂,并且房地产投资者的资信状况很好的情况。它有利于投资者税务结构方面的安排,对于资信状况良好的投资者,直接安罚彻资还可以获得相对成本较低的贷款,这是因为即使是安排有限追索的项目融资,但由于是直接使用投资者的名义,对大多数银行来说资信良好的公司名誉本身就是—种担保。对于房地产投资者直接安排融资的模式,其投资结构一般是非公司型合资结构,投资者可以根据其投资战略的需要,灵活地安排融资,债务比例安排也比较灵活,投资者还可以充分利用自身与银行的良好关系和资信等级,以降低融资成本。这种模式由于是非公司型合资结构,往往具有合伙企业的许多特点,投资者在法律上对项目要承担很多方面的 无限连带责任 ,也不易实现贷款的有限追索,较难降低房地产投资者的融资风险。 (二)房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式,是由房地产项目的各个投资者共同投资组建一个具有法人资格的项目公司,再以该项目公司的名义拥有、经营项目和安排融资。这种模式的投资结构一般为公司型合资结构,融资由项目公司直接安排,主要信用保证来自项目公司的现全流量、项目资产以及房地产投资者所提供的与融资有关的担保和商业协议。该模式的具体操作方式一般如下:第一,房地产投资者根据公司章程组建房地产项目公司,注入规定的股本资金,注册成立房地产项目公司;第二,房地产项目公司作为独立法人,签署一切与项目建设、市场和融资有关的合同,安排项目融资,建设经营并拥有项目;第三,房地产项目公司偿坯债务,并按相关协议和章程对股东进行分配。 (三)以“产品交付”为基础的房地产项目融资模式以“产品支付”为基础的项目融资模式是项目融资的早期形式之一,起源于20世纪50年代美国的石油天然气项目开发的融资安排。以“产品支付”为基础的项目融资安排是建立在由贷款银行或融资中介机构购买项目的全部或部分产品的未来销售收入或租金收人的权益的基础上的。在这种项目融资模式中,提供融资的贷款银行从项目中购买到一特定份额的产品,这部分产品的收益也就成为项目融资的主要偿债资金来源,贷款银行是通过直接拥有项目产品的收益,而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。以“产品支付”为基础的项目融资模式适用于项目产品数量和现金流量能够比较准确地计算的项目。以“产品支付”为基础的房地产项目融资模式是建立在由贷款银行购买房地产的全部或部分未来销售收入的权益的基础上的。产品支付融资所能安排的资金数量等于贷款银行所购买的房地产的预期未来收益在一定利率条件下贴现出来的资金现值。其具体特征如下:第一,由贷款银行或房地产投资者建立一个“融资中介机构”,购买项目一定比例的房地产作为融资基础;第二,贷款银行为融资中介机构安排用以购买这部分房地产的资金,融资中介机构再根据产品支付协议将资金注入房地产项目;第三,在项目进人销售期后,根据销售代理协议,项目公司作为融资中介结构的代理销售房地产,销售收入将直接进入融资中介机构,用来偿还债务。 (四)房地产ABS项目融资模式 ABS(Asset-BackedSec ritiation)即以资产支持的证券化的意思。房地产ABS项目融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础,以房地产项目资产的未来收益为保证,通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种房地产证券融资方式。其主要目的在于通过其特有的提高信用等级的方式,使得原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场,利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点,大幅度降低发行债券筹集资金的成本。房地产ABS项目融资模式的具体操作步骤为:第一,组建能获得国际上权威性资信评估机构授予高资信等级的房地产信托投资公司、投资保险公司或其他独立法人机构,即组建特别目的公司(SPC);第二,以合同协议等方式将房地产投资者所拥有的地产项目资产的未来现金收入的权利转让给SPC,从而将房地产投资者本身的风险隔断,SPC的融资风险仅与项目的未来现金收入有关,而与房地产投资者本身的风险无关,从而提高了资信级别;第三,SPC直接在资本市场上发行债券筹集资金,并将通过发行债券筹集的资金用于房地产项目,SPC借助本身较高的信用等级,从而降低债券的利率;第四,SPC利用房地产项目的现金流量清偿债券本息。从其操作步骤可以看出,房地产ABS项目融资模式是通过SPC发行高档债券筹集资金,这种负债不反映在房地产投资者自身的资产负债表上,从而避免了对房地产投资者资产质量的限制。而且国际高档债券市场利率较低,这为房地产ABS项目融资模式应用于资金需求量大的优质房地产项目提供了广阔空间。

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